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商业运营:购物中心经营的“坪效”和“平效”!

云SPACE 2016-07-06 浏览量 779

核心提示: 作为刚进入商业地产的新人,购物中心经营中的的“坪效”和“平效”,你是否分得清楚?

  坪效=平效?

  坪效:(台湾)

  坪:平坦的土地。一坪等于3.3038平方米。

  效:功效,效果,结果。

  坪效=销售额÷门店营业面积

  日均坪效=日均销售额÷门店营业面积

  月均坪效=月均销售额÷门店营业面积

  平效:(大陆)

  平效=销售业绩÷店铺面积

  “平效”就是指终端卖场1平米的效率,一般是作为评估卖场实力的一个重要标准。

  坪效最早是零售业中使用的概念。是台湾经常拿来计算商场经营(专题读)效益的指标,指的是每坪的面积可以产出多少营业额(营业额÷卖场所占总坪数)。

  大陆在谈到“坪效”时,往往按约定俗成的是指“平效”,也就是单位平方米的产出效率。因为一坪约等于3.3平方米,所以如果是与台湾人谈坪效的话,需要先统一下说的单位是“坪”还是“平”。

  单位平效是指单位平方米的面积上实现的销售额。这个参数的应用要比饱和指数广泛得多的多。

  假设条件是在现有商业区域内,不会存在大幅增加新的商业面积或者竞争对手时。也就是说在商业面积固定不变的情况下,通过比较单位面积的营业额,简称平效来比较营业空间的效率的高低。平效越高说明此区域的商业环境越好顾客的消费能力越强,开业后成功的概率也越高,平效过低则说明此区域的商业消费的活力或者能力不够。

  在这里,需要特别注意一下与饱和度的区别。饱和度的假设前提之前提到过,是针对同一种产品或者同样一种业态的店铺,在面对完全一样的外部销售环境的情况下的预估营业额的比较。越高表示竞争越激烈,低则表示有市场进入的空间。饱和度是预估的营业额,而平效是经营的结果。

  (请记住以下就足够了,平效是大陆通常的说法,但是来源于台湾的坪效。而坪效和平效的说法是表达的同样一个问题,单位面积可以产出的营业额。只不过区别在于计量的单位不同,就像“米”和“厘米”都是表示长度,但是长度的单位不同是一样的道理。)

  坪效与租金

  由于店铺运营中的成本包括租金,而坪效是传统品牌门店经营中需要重点关注重点。在人流密集的繁华商业区域,用最小的门店面积实现营业额最大化是保障高坪效的最有效办法,因此街店形式成为传统品牌在一线城市顶级商圈的首选。街店的人流密集,可实现在单位面积上销售更多商品的目的。对于不同的业态来说,租金在经营成本中所占的比例差别巨大(今后会重点单独分析)。

  影响坪效的因素

  对于连锁行业的门店来说虽然门店的最核心指标是利润,但坪效却是最能够代表店铺的竞争力高低的数值,这是一个可以在各连锁行业内部的不同门店之间相互比较的指标,是能够更地体现各门店的基本竞争力的一个关键参考指标。

  既然坪效在考核门店的竞争力时其重要性如此之大,那么我们如何提升坪效,从而提升店铺的竞争力呢?哪些是关键因素?

  总销售额一定时,经营面积越小,则坪效越大;同样的,当经营面积一定时,则销售额越大,坪效就越高。我们在提高坪效时,主要需要考虑如何在现在店铺的规模和面积的前提下,让销售额进一步提高,这样我们可以直接提高坪效;如果我们发现周边商圈的市场潜力不足,进一步提升总销售额的可能性不大,那么我们可以通过压缩经营面积来提升坪效。

  另外店铺的经营布局和动线的设计也是坪效的两个关键因素。

  门店经营布局合理,各个品类的面积结构与消费者的需求匹配,那么门店的整个商品结构群体现出很强的顾客吸引能力,反之,门店的布局不合理,有些品类占用面积大,但无论是销售贡献还是吸引客流的作用很小,而有些品类的经营面积则不足,使顾客感受到对商品的选择不过瘾,那么这部分顾客的购买需求会流失。

  同样如果一家门店的动线设计合理,能够让顾客在无形中走足够长的线路,使得门店中的每个商品或者品类在顾客面前的曝光度都相对比较高的话,那么,坪效也就必然要高一些。反之,如果动线设计不合理,人为设计了很长的不合理动线,但是顾客不买账,购物时常常抱怨或者干脆就不来购物,或者动线设计过于简单,顾客总是找不大想要的商品,而门店到处都是不流通的死胡同、都是顾客很少能光顾到的地方,这也就意味着经营面积有效率太低,此时的坪效一定是很低的。

  位于北京西四环五棵松附近的“卓展购物中心(专题读)”总体量为三十多万平方米,其他不提,只表达坪效的话,顾客进入后会感受到过于空旷,动线和走廊与店铺的规划不合理。也可以说这个商场的经营布局和动线设计上都有比较大的提升和改进空间。


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