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【零售】社区商业:商铺划分、分布形式、租售模式

云SPACE 2016-06-23 浏览量 487

一、社区商业分布形式

  目前社区商业布点有四大类型(环绕街铺型、入口街铺型、入口集中型、以点带面型),四种形式各有优缺点。

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各种分布形式示意图

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综合社区商业主要业态的布点,则主要有以下基本要求

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目前人流动线主要有两种形式:焦点型及端点型人流动线

  人流焦点:一般位于社区主出入口或商业的主力店,是人流的集散地,具有唯一性,一般情况下,人流焦点人流较密集,具有凝集人流的作用。

  人流端点:一般位于社区出入口和商业的主力店,是拉动人流的关键,可以并存多个,有效地提升人流流动频率。

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案例分析

焦点型人流动线:由主力店或社区主出入口形成人流焦点

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西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近,两者形成一个整体,作为人流焦点;

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万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远,但由于商业分布较长,两者未能吸引人流经过大部分商业,仍然是以主力店作为人流焦点。

端点型人流动线:基本以主力店为人流端点

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东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店,以此拉动整个商业的人流,是商业的人流端点。

  波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点,三个端点拉动人流经过社区的大部分商业。

人流动线设置五大原则

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二、社区商业商铺划分规律

  社区商业划铺面积一般在30-500平米之间,其中30-80平米居多。

  结合社区商业各业态面积需求,一般将铺位按面积区间分为30㎡以下、31㎡-80㎡、81㎡-200㎡、201㎡-500㎡、501㎡以上五种面积区间。

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一般30-80 ㎡商铺约占50%左右,30 ㎡以下商铺占比约30%,外向型社区商业大面积商铺占比较高。

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三种类型社区商业均以30-80 ㎡商铺为主,占比约30%左右,其次为31-80 ㎡商铺,占比将近50%,外向型由于辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高,而这些业态的经营面积都较大,因此,面积区间较大的铺位比例相对应的较高。

  内向型社区商业的对外辐射力较弱,一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。

  社区商铺开间以3-6米为主,进深以6-15米为主

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注:以上数据以选取深圳地区23个典型社区商业,招商海月花园、锦绣江南、海滨广场,阳光棕榈园、蔚蓝海岸、万科四季花城、星河湾、波多菲诺、星海名城等为样本统计。  

三、社区商业租售模式

  社区商业主要依据市场情况、开发商战略目标来决定租售模式。

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纯销售VS带租约销售:能快速回笼资金,但后者销售难度大,适用于商业成熟区域的少量纯街铺。

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短期返租VS长期返租:统一招商经营,整体形象好,但经营管理压力大,易产生法律纠纷。

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社区商业的价值随着楼层升高而降低,一般二楼是一楼50%,三楼是一楼30%。  

四、社区商业发展趋势

  社区商业呈现两大趋势:①主题化、特色化,②开放化、体验化

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