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空间创造力是商业地产的核心竞争力么?

吴铭 2016-06-21 浏览量 590

这是个好问题,但首先得明确定义。不知道“空间创造力”这个概念是否有通行的解释?在我的工作中没有将这个词用于过专门的一项概念,所以本题的回答是基于我个人对这个词顾名思义式的理解上的,我理解的空间创造力概念是:


商业地产在内外部的空间展示效果、功能性以及消费者动线和商铺展示面。


基于这个概念回答第一个问题:是,且不止。


分辨一项能力是否为“核心竞争力”,我认为应该从最核心的业务模式出发,能直接促进业务模式正增长的即核心竞争力,那么商业地产的核心业务模式是什么呢——坪效,即每平方米产生的销售额,商户以此生存和盈利,商场以商户的生存盈利来收取租金。坪效是个集中直观的结果,再分解一层,则成为了商业地产里的核心公式:客流量×提袋率×客单价/建筑面积
而空间创造力和以上的四项内容都直接相关,以下逐一简单说说,答题习惯原因,就不上图了

1、客流量

好的空间设计(当然也往往会结合其中的其它设计),可以提升对消费者的吸引度,让消费者重复上门来体验或者作为聚会、约见场所,并延长消费者在商场里的停留时间。参考案例:

北京芳草地的中庭、成都万象城的多层室外花园、香港mega box的高层中庭、香港IFC的和广州太古城的屋顶花园,深圳万象城的下沉庭院,重庆瑞安天地的开放式街区


2、提袋率

好的动线设计可以提高消费者逛街的效率,在最短的时间内看到所有店铺,以及引导客户更容易去往高层的店铺,减少因无效动线、重复动线带来的体验下降。参考案例:

一字形动线,这是目前业内公认的高效安全的动线设计,基本近三年开业的所有购物中心都是这种动线或以此为基础的简单延伸,通俗点说就是,你从商场内的A点到B点,只有一条线路可以走,没有平行路线。最典型的就是整齐划一的万达广场。除此之外,通天梯也是比较常见的做法,引导客户直通三层以上,比如北京朝阳大悦城。另外,香港美罗城上海大悦城采取的环形动线也很有特色。


3、客单价

空间设计可以体现一个购物中心的档次和质感,展示出商场的定位,吸引同质化的客群,无形中提高消费者的心理价位。参考案例:

上海恒隆广场、广州太古城。这些定位高端的场子都有很大的中庭,并且给店铺很大的展示面,站在中庭可以看到三层的商铺。而奢侈品牌对自己展示面的装修水准是相当高的,几家连起来,就形成了相当强大的气场。与之相反,大卖场、超市、批发市场、专业市场这类商业,为了传达自己经济实惠的气质,空间上则偏向紧凑、堆砌的设计,也很能符合目标客群的定位。


4、建筑面积

这其实是一个基础和综合结果,如何在有限的建筑面积内,将上面的三项做到最好,也就满足了对建筑面积最大限度发挥功能的需求。否则不考虑成本敞开了设计,再好的空间体验也没有意义了。


至于第二个问题,就更开放了,简单的说,商业地产的核心竞争力,主要是定位(和位置强相关),以及基于定位的核心商户资源(超市、影院、有号召力的消费品牌等等)。空间创造力其实我觉得可以归为建筑设计,如果你考察不同商场的设计费成本就知道,好的商业地产,在设计费上的确投入的更多,国内外不同水平的设计院,每平米的设计费差别也是天上地下,从这一点,也能看出建筑设计在商业地产中的重要性吧。



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